Evdən istifadə hüququ ilə bağlı qanunvericiliyin izahı

1.İstifadə hüququ nədi?

Mülki Məcəllənin 152.3-cü maddəsinə əsasən istifadə hüququ – əmlakdan (fərdi yaşayış evi, mənzil) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər.  Yəni, istifadə hüququ o deməkdir ki, siz bir əmlakdan onun faydalı xüsusiyyətlərini istifadə edərək gəlir, məhsul, artım və ya başqa formada fayda əldə edə bilərsiniz. Bu hüquq qanunla qorunur və sizə həmin əmlakdan bu cür faydalar götürmək imkanı verir. Əmlakdan istifadə hüququ əmlak hüquqlarından biridir.

Belə ki, Mülki Məcəllənin 228-ci maddəsinə əsasən evdən istifadə hüququna əsasən, ilk növbədə evin sahibi və onunla birgə yaşayan ailə üzvləri- yəni ər, arvad, valideynlər və uşaqlar – bu hüquqa malikdirlər. Valideynlər öz yetkinlik yaşına çatmayan uşaqlarını evə köçürə bilərlər və bu uşaqlar da istifadə hüququ qazanırlar.

Digər ailə üzvləri, məsələn bacı, qardaş, gəlin, kürəkən və s. yalnız ev sahibinin razılığı ilə evə köçüb istifadə hüququ əldə edə bilərlər. Bundan əlavə, ev sahibinin digər şəxslərlə yazılı şəkildə bağladığı və notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılaşma əsasında da evdən istifadə hüququ yarana bilər. Bu hüquq Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində (Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi) qeydiyyatdan keçməlidir. Evin sahibi dəyişsə də, bu istifadə hüququ davam edə bilər və yalnız xüsusi hallarda xitam verilə bilər.

Habelə, yeni Mənzil Məcəlləsinin 30-cu maddəsinə əsasən yaşayış sahəsindən istifadə hüququna, ilk növbədə, evin mülkiyyətçisinin ailə üzvləri malikdir. Bu ailə üzvlərinə mülkiyyətçi ilə birlikdə yaşayan əri (arvadı), valideynləri və uşaqları daxildir. Bundan başqa, digər qohumlar və ya əmək qabiliyyəti olmayan şəxslər yalnız mülkiyyətçi tərəfindən ailə üzvü kimi evə köçürülərsə, ailə üzvü hesab olunurlar və evdən istifadə edə bilirlər.

2. Köhnə Mənzil Məcəlləsinin tətbiqi

Əgər evdən (mənzildən) istifadə ilə bağlı hüquqi münasibətlər 2000-ci il sentyabrın 1-dək, yəni indiki Mülki Məcəllənin qüvvəyə mindiyi tarixədək yaranıbsa, belə hallarda ortaya çıxan mübahisələrə 2009-cu il oktyabrın 1-dək qüvvədə olmuş 1982-ci il tarixli köhnə Mənzil Məcəlləsinin 53-cü və ya 123-cü maddələrinin müddəalarına uyğun şəkildə baxılır.

Həmin Məcəllənin 53-cü maddəsinə əsasən, icarədarın ailə üzvləri onunla birlikdə yaşadıqları müddətdə icarə müqaviləsindən irəli gələn bütün hüquqlara sahib olurlar. Eyni zamanda, bu müqavilə ilə bağlı bütün vəzifələri yerinə yetirməli olurlar.

Məsələn, icarədarın həyat yoldaşı, uşaqları və valideynləri icarə müqaviləsindən doğan öhdəliklərə görə birgə məsuliyyət daşıyırlar. İcarədar ilə birgə yaşayan digər şəxslər də (məsələn, digər qohumlar) icarədarın ailə üzvü hesab oluna bilər. Bu halda, onlar da icarə müqaviləsindən irəli gələn hüquq və məsuliyyətlərə şamil olurlar. Əgər icarədarın ailə üzvləri və ya digər şəxslər, icarədarla birlikdə evi istifadə edirlərsə, bu şəxslər də icarədarın eyni hüquq və vəzifələrinə malik olurlar.

Həmin Məcəllənin 123-cü maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin (mənzilin) mülkiyyətçisinin ailə üzvlərinin hüquq və vəzifələrini tənzimləyir. Mülkiyyətçi öz evinə ailə üzvlərini köçürdükdə, onlara həmin evi istifadə etmək hüququ verir. Əgər başqa bir razılaşma yoxdursa, ailə üzvləri həmin mənzili mülkiyyətçi ilə birlikdə istifadə etməyə haqlıdırlar. Mülkiyyətçi özünün həddi-büluğa çatmamış uşaqlarını bu mənzilə köçürə bilər, lakin digər ailə üzvlərinin (valideynlər və s.) köçürülməsi yalnız mülkiyyətçinin razılığı ilə mümkündür.

Əgər mülkiyyətçi ilə ailə üzvləri arasında ailə münasibətləri sona erərsə (məsələn, boşanma halında), ailə üzvlərinin yaşayış sahəsindən istifadə hüququ saxlanılır. Bu o deməkdir ki, mülkiyyətçi ilə ailə üzvləri arasındakı münasibətlər bitdikdən sonra belə, həmin şəxslər mənzildə yaşamaya davam edə bilərlər. Əgər mülkiyyətçi ilə ailə üzvləri arasında yaşayış sahəsinin istifadə qaydaları və xərclər barədə mübahisə yaranarsa, bu mübahisə məhkəmə qaydasında həll edilir.

3. Mülki Məcəllənin 228-ci maddəsinin şərhi

Belə ki, əgər evdən (mənzildən) istifadə ilə bağlı hüquqi münasibətlər 2000-ci il sentyabrın 1-dən 2009-cu ilin oktyabrın 1-dək, yəni 01.09.2001-01.10.2009 aralığında yaranmışdırsa, o zaman ortaya çıxan mübahisələrə hal-hazırda qüvvədə olan Mülki Məcəllənin 228-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalar tətbiq olunacaq.

Belə ki, Mülki Məcəllənin 228-ci maddəsinin müddəalarına əsasən yaşayış binasından istifadə hüququ, yalnız mülkiyyətçinin ailə üzvləri və digər şəxslər tərəfindən istifadə oluna bilər. Lakin, bu hüquq yalnız daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçdikdən sonra etibarlı sayılır.

Yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququ, mülkiyyətçi ilə bağlanan və notariat qaydasında təsdiqlənmiş yazılı razılaşmaya əsaslanır. Bu razılaşma olmadan, mülkiyyətçi məhkəmə yolu ilə istifadə hüququnu pozan tərəfə qarşı bazar qiyməti ilə kompensasiya (adətən 3 illik kirayə haqqı qədər kompensasiya ödənilir) ödəməklə hüquqa xitam verə bilər.

Yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququ, alğı-satqı, girov və icarə kimi müstəqil əqdlərin mövzusu ola bilməz. İstifadə hüququ olan şəxs, mülkiyyətçi də daxil olmaqla, istənilən şəxsdən bu hüququn pozulmasını aradan qaldırmağı tələb edə bilər.

Mülkiyyət hüququnun başqa bir şəxsə keçməsi, avtomatik olaraq istifadə hüququna xitam vermir. Lakin, istifadə hüququ olan şəxs mülkiyyət hüququndan imtina etməyi əvvəlcədən razılaşdırmış və notariat qaydasında təsdiqləmişsə, bu halda istifadə hüququ saxlanıla bilər.

Mülkiyyətçinin ailə üzvləri (əri, arvadı, valideynləri, uşaqları) həmin yaşayış sahəsindən onunla bərabər istifadə etmək hüququna malikdirlər. Mülkiyyətçi, öz yetkinlik yaşına çatmamış uşaqlarını həmin yaşayış sahəsinə köçürmək ixtiyarına malikdir. Lakin digər ailə üzvlərinin (məsələn, arvadı və ya əri) köçürülməsi yalnız mülkiyyətçinin razılığı ilə mümkündür. Ailə münasibətləri sona ersə belə, mülkiyyətçinin ailə üzvlərinin istifadə hüququ saxlanılır.

4. Yeni Mənzil Məcəlləsinin tətbiqi

Əgər evdən istifadə hüququ 01.10.2009 tarixindən sonra yaranmışsa, o zaman ortaya çıxan mübahisələrə 2009-cu il oktyabrın 1-dən qüvvəyə minən yeni Mənzil Məcəlləsinin 30-cu maddəsinin müddəaları tətbiq ediləcək. Mənzil Məcəlləsinin 30.1-ci maddəsində müəyyən edilmişdir ki, yaşayış sahəsi mülkiyyətçisinin ailə üzvləri, onunla birlikdə yaşayan arvadı (əri), uşaqları və valideynləri hesab olunur. Əgər mülkiyyətçi himayəsində olan əmək qabiliyyəti olmayan başqa şəxsləri də ailə üzvü kimi yaşayış sahəsinə köçürərsə, onlar da ailə üzvü sayılır.

Mülkiyyətçi ilə ailə üzvləri arasında xüsusi bir razılaşma yoxdursa, ailə üzvləri həmin yaşayış sahəsindən mülkiyyətçi ilə birlikdə istifadə etmək hüququna malikdirlər. Bu şəxslər həmçinin yaşayış sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etməli və onun saxlanmasını təmin etməlidirlər.

Hüquqi fəaliyyət qabiliyyəti olan ailə üzvləri yaşayış sahəsindən istifadə ilə əlaqədar olan öhdəliklərdə mülkiyyətçi ilə birgə məsuliyyət daşıyırlar.

Keçmiş ailə üzvü ilə mülkiyyətçi arasındakı münasibətlər sona çatdıqda, keçmiş ailə üzvünün yaşayış sahəsindən istifadə hüququ bitir. Lakin, əgər keçmiş ailə üzvü maddi cəhətdən yaşaması üçün çətinliklərlə üzləşirsə, məhkəmə qərarı ilə müəyyən bir müddət üçün bu hüquq saxlanıla bilər.

Məhkəmənin qərarı ilə müəyyən edilmiş istifadə müddəti bitdikdən sonra keçmiş ailə üzvünün həmin yaşayış sahəsindən istifadə hüququna xitam verilir.

Keçmiş ailə üzvü, məhkəmə qərarına əsasən yaşayış sahəsindən istifadə etdiyi müddətdə mülkiyyətçi ilə eyni hüquq və vəzifələri yerinə yetirir.

Mülkiyyətçi ilə razılaşma əsasında yaşayış sahəsindən istifadə edən şəxs, həmin razılaşmaya uyğun olaraq hüquqlara və məsuliyyətlərə malikdir.

5. İstifadə hüququ Konstitusiya Məhkəməsi

Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 228.5-ci maddəsinə əsasən əmələ gələn istifadə hüququna xitam verilməsinə dair” 29 mart 2016-cı il tarixli Qərarına əsasən Mülki Məcəllənin 228.5-ci maddəsinə əsasən əmələ gələn keçmiş ailə üzvünün yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququna müvafiq kompensasiya ödənilmədən xitam verilməsi həmin hüququn əldə edilməsini zəruri edən əsas (yaşayış sahəsinə ehtiyac) aradan qalxdıqda mümkündür. Belə mübahisələrə baxılarkən məhkəmələr tərəfindən işin faktiki halları, o cümlədən istifadə hüququnun həyata keçirilməməsinin səbəbləri dəqiq və hərtərəfli araşdırılmalı və məhkəmə aktında əsaslandırılmalıdır.

Keçmiş ailə üzvünün yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə etmək ehtiyacının olmasına baxmayaraq, mülkiyyətçi və (və ya) mənzilin digər sakinləri onun həmin yaşayış sahəsindən istifadəsini mümkünsüz etdiyi hallarda, bu hüquqa yalnız müvafiq kompensasiyanın ödənilməsi şərti ilə xitam verilə bilər.

Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 228.1 və 228.2-ci və Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 30.1 və 30.2-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair” 16 dekabr 2014-cü il tarixli Qərarına əsasən yeni Mənzil Məcəlləsinin 30.1-ci maddəsinin ikinci cümləsinin “digər qohumlar” ifadəsi Azərbaycan Respublikası Ailə Məcəlləsinin 15-ci fəslinin müddəalarına əsasən yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisindən özünün saxlanılmasını tələb etmək hüququ olan şəxsləri ehtiva edir. 

Habelə, yeni Mənzil Məcəlləsinin 30.2-ci maddəsində mülkiyyətçiyə məxsus yaşayış sahəsindən onun ailə üzvlərinin istifadə etməsinə əsas verən hüququn yaranması və xitamı mülki qanunvericiliyin deyil, ailə qanunvericiliyinin müvafiq normaları ilə tənzimləndiyindən, bu hüququn yaranması və həyata keçirilməsi üçün Mülki Məcəlləsinin 228.1 və 228.2-ci maddələrinə əsasən notariat qaydasında müqavilənin bağlanması və onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması tələb olunmur.

Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 228.5-ci və Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 30.4-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” 8 oktyabr 2013-cü il tarixli Qərarına əsasən yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi ilə ailə münasibətlərinə xitam verildikdən sonra onun keçmiş ailə üzvünün həmin sahədən istifadə hüququ ilə bağlı məsələlərə baxılarkən 2009-cu il oktyabrın 1-dək yaranmış münasibətlərə Mülki Məcəlləsinin 228-ci maddəsinin, həmin tarixdən sonra yaranan münasibətlərə isə yeni Mənzil Məcəlləsinin 30.4-cü maddəsinin müddəaları tətbiq edilməlidir.

Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 27 iyul 2001-ci il tarixli Qərarına əsasən 2001-ci il sentyabrın 1-dən sonra yaşayış evindən (mənzildən) istifadə edilməsi ilə əlaqədar yaranan hüquq münasibətləri ilə bağlı mübahisələr Mülki Məcəllənin 228.1 və 228.2-ci maddələrinin qaydalarına uyğun, bu tarixədək yaranmış hüquq münasibətləri ilə bağlı mübahisələr isə köhnə Mənzil Məcəlləsinin 123-cü maddəsinin qaydalarına uyğun həll edilməlidir.

6. Mənzildən istifadə hüququna xitam verilməsi

Belə ki, Mülki Məcəllənin 228.2-ci maddəsinə görə yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququna xitam verilməsi haqqında razılaşma olmadıqda bu hüquqa mülkiyyətçinin məhkəmə qaydasında tələbinə əsasən bazar qiyməti ilə müvafiq kompensasiya verməsi yolu ilə xitam verilə bilər. 

Kompensasiya məbləği müəyyənləşdirilməsi zamanı məhkəmə işin hallarından çıxış edəcəkdir. Məsələn, evin tam və ya paylı mülkiyyətdə olması, yaşayış sahəsindən istifadə hüququ olan şəxslərin sayı, kompensasiya ödənilən şəxslə mülkiyyətçinin münasibətləri, birgə yaşamanı qeyri-mümkün edən səbəblər, kompensasiya ödənilən şəxsin başqa yaşayış yerinin olub-olmaması, yaşayış evinin sahəsi, kommunal şəraiti, yaşayış sahəsinin yerləşdiyi ərazi, mülkiyyətçi və kompensasiya ödənilən şəxsin maddi vəziyyəti və s.

7. Ər-arvad boşandıqda, evdən istifadə hüququ saxlanılırmı?

Belə ki, əgər evdən (mənzildən) istifadə ilə bağlı hüquqi münasibətlər 2000-ci il sentyabrın 1-dək, yəni indiki Mülki Məcəllənin qüvvəyə mindiyi tarixədək yaranıbsa, belə hallarda ortaya çıxan mübahisələr 2009-cu il oktyabrın 1-dək qüvvədə olmuş 1982-ci il tarixli köhnə Mənzil Məcəlləsinin 53-cü və ya 123-cü maddələrinin müddəalarına uyğun şəkildə həll edilir. Həmin Məcəllənin 123-cü maddəsinin tələbinə görə isə, ev mülkiyyətçisinin özünə məxsus olan evə köçürdüyü ailə üzvləri evdə yaşayış sahəsindən onunla bərabər istifadə etmək ixtiyarına malikdirlər və həmin şəxslərin yaşayış sahəsindən istifadə hüququ evin mülkiyyətçisi ilə ailə münasibətlərinə xitam verildiyi halda da saxlanılır.

Habelə, evdən istifadə hüququ 01.09.2001-01.10.2009 aralığında yaranmışsa, o zaman ailə münasibətləri başa çatsa da, mülkiyyətçinin ailə üzvlərinin həmin evdən istifadə hüququ saxlanılır.

Lakin, evdən istifadə hüququ 01.10.2009 tarixindən sonra yaranmışsa, keçmiş ailə üzvü ilə mülkiyyətçi arasındakı münasibətlər sona çatdıqda, keçmiş ailə üzvünün yaşayış sahəsindən istifadə hüququ bitir. Lakin, əgər keçmiş ailə üzvü maddi cəhətdən yaşaması üçün çətinliklərlə üzləşirsə, məhkəmə qərarı ilə müəyyən bir müddət üçün bu hüquq saxlanıla bilər. Məhkəmənin qərarı ilə müəyyən edilmiş istifadə müddəti bitdikdən sonra keçmiş ailə üzvünün həmin yaşayış sahəsindən istifadə hüququna xitam verilir. Başqa sözlə ər-arvad boşandıqda yuxarıda qeyd olunan halda keçmiş ailə üzvünün həmin evdən istifadə hüququ saxlanılmır və həmin hüquqa xitam verilir.

8. Evdən istifadə hüququna xitam verildikdə kompensasiya verilməsi

Mülki Məcəllənin 228.2-ci maddəsinə əsasən, yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququna xitam verilməsi barədə razılaşma olmadıqda, bu hüququn sona çatdırılması üçün mülkiyyətçi məhkəməyə müraciət edə bilər. Məhkəmə, müvafiq kompensasiya ödənilməsi şərti ilə, tərəflər arasında razılıq olmadıqda, məhkəmə qaydasında xitam verə bilər.

Kompensasiya məbləği ilə bağlı qanunda dəqiq bir qayda müəyyənləşdirilmədiyi üçün, kompensasiyanın məbləği məhkəmə və ya tərəflərin razılığı əsasında müəyyən edilir. Məhkəmə təcrübəsində isə kompensasiya məbləği müxtəlif hallarda fərqli hesablanır.

Kompensasiya məbləği müəyyən edilərkən məhkəmə, işin xüsusiyyətlərinə görə bir neçə amili nəzərə alacaqdır. Bunlara evin mülkiyyət hüququnun növü (tam və ya paylı mülkiyyət), istifadə hüququ olan şəxslərin sayı, mülkiyyətçi ilə istifadə edən şəxslər arasındakı münasibətlər, birgə yaşamağı qeyri-mümkün edən səbəblər, kompensasiya ödənilən şəxsin başqa bir yaşayış yerinin olub-olmaması, evin sahəsi, kommunal şərait, ərazinin yerləşməsi, mülkiyyətçi və kompensasiya ödənilən şəxsin maddi vəziyyəti və digər müvafiq amillər daxil ola bilər.

Göründüyü kimi, kompensasiyanın məbləği hər işin halına görə individual olaraq müəyyən edilir, lakin son zamanlar məhkəmələr əsas kimi eyni şəraitli evdə 3 illik kirayə pulunun kompensasiya kimi müəyyən edir.

9. Evdən istifadə hüququna xitam verildikdə kimlərə kompensasiya verilir?

Mülki Məcəllənin 228.2-ci maddəsinə əsasən, yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququna xitam verilməsi barədə razılaşma olmadıqda, bu hüququn sona çatdırılması üçün mülkiyyətçi məhkəməyə müraciət edə bilər. Məhkəmə, müvafiq kompensasiya ödənilməsi şərti ilə, tərəflər arasında razılıq olmadıqda, məhkəmə qaydasında xitam verə bilər.

Kompensasiya məbləği ilə bağlı qanunda dəqiq bir qayda müəyyənləşdirilmədiyi üçün, kompensasiyanın məbləği məhkəmə və ya tərəflərin razılığı əsasında müəyyən edilir. Məhkəmə təcrübəsində isə kompensasiya məbləği müxtəlif hallarda fərqli hesablanır.

Kompensasiya məbləği müəyyən edilərkən məhkəmə, işin xüsusiyyətlərinə görə bir neçə amili nəzərə alacaqdır. Bunlara evin mülkiyyət hüququnun növü (tam və ya paylı mülkiyyət), istifadə hüququ olan şəxslərin sayı, mülkiyyətçi ilə istifadə edən şəxslər arasındakı münasibətlər, birgə yaşamağı qeyri-mümkün edən səbəblər, kompensasiya ödənilən şəxsin başqa bir yaşayış yerinin olub-olmaması, evin sahəsi, kommunal şərait, ərazinin yerləşməsi, mülkiyyətçi və kompensasiya ödənilən şəxsin maddi vəziyyəti və digər müvafiq amillər daxil ola bilər.

Göründüyü kimi, kompensasiyanın məbləği hər işin halına görə individual olaraq müəyyən edilir, lakin son zamanlar məhkəmələr əsas kimi eyni şəraitli evdə 3 illik kirayə pulunun kompensasiya kimi müəyyən edir.

10. Kompensasiyanın məbləği nə qədərdir?

Belə ki, kompensasiyanın məbləği hər işin halına görə individual olaraq müəyyən edilir, lakin son zamanlarda məhkəmələr əsas kimi eyni şəraitli evdə 3 illik kirayə pulunu kompensasiya kimi müəyyən edir.

11. Mənzildən çıxarma iddia ərizəsi

Mənzildən çıxarma ilə bağlı iddia ərizələrinin hazırlanması, habelə mənzildən istifadə hüququna dair hüquqi problemlərinizin həlli üçün bizə müraciət edə bilərsiniz.